Chapô : De Montreuil à Vincennes, de Saint-Maur à Champigny, la petite couronne est mêle immeubles anciens, résidences des années 1970 et pavillons en meulière. Quand l’eau s’invite au plafond d’un logement loué, locataire et propriétaire se posent la même question : à qui revient quoi ? Voici les repères utiles.
Locataire ou propriétaire : qui répare quoi
Le décret du 26 août 1987 liste les réparations locatives. Côté plomberie, le locataire assure l’entretien courant : joints de robinet, flexibles de douche, joints de baignoire, débouchage des siphons, petites pièces de chasse d’eau. Une fuite due à un joint usé sous l’évier relève donc en principe de lui.
Le propriétaire, lui, prend en charge ce qui tient à la vétusté, à un vice de construction ou aux canalisations encastrées. Un tuyau qui se perce dans une cloison ou sous une dalle n’est pas de l’entretien courant. En copropriété, la colonne montante relève des parties communes, donc du syndicat des copropriétaires.
Reste la facture d’eau. Pour une fuite après compteur, la loi Warsmann permet au titulaire de l’abonnement, sous conditions, de demander un écrêtement de la facture au distributeur, à condition de faire réparer la fuite et d’en fournir la preuve. Le locataire qui paie l’eau en direct a donc intérêt à garder l’attestation du plombier.
Les bons réflexes quand l’eau apparaît
Coupez l’eau à l’arrivée du logement, prévenez le voisin du dessous ou du dessus, puis le propriétaire ou l’agence. Photographiez tout. Chacun déclare ensuite le sinistre à son propre assureur : le locataire à son assurance habitation, obligatoire pour lui, le propriétaire à la sienne. Un constat amiable dégât des eaux, rempli et signé par les parties, accélère le dossier même s’il n’est pas obligatoire, et un exemplaire part au bailleur ou au syndic.
En immeuble, les assureurs appliquent entre eux la convention IRSI, en vigueur depuis juin 2018. Selon service-public.fr, pour un logement occupé, c’est en principe l’assureur de l’occupant qui organise la recherche de fuite. Celui du propriétaire prend le relais notamment si la recherche risque d’endommager le logement ou si l’occupant n’est pas assuré.
Trouver la fuite sans démolir la salle de bains
Le réflexe ancien consistait à casser là où la tache apparaissait. Mauvaise idée : l’eau voyage le long des tuyaux et des planchers, et la sortie est rarement au-dessus de la fuite. Un technicien en recherche de fuite non destructive commence par isoler les réseaux. Robinet d’arrêt fermé, le compteur tourne-t-il encore ? Si oui, la fuite est entre le compteur et ce robinet.
Viennent ensuite les outils. La caméra thermique trace un réseau d’eau chaude ou un plancher chauffant et fait ressortir une zone anormalement chaude. L’écoute électroacoustique repère le bruit d’une canalisation sous pression qui perd. Pour une conduite enterrée dans un jardin de pavillon ou sous une dalle, le gaz traceur (azote et hydrogène) remonte par la fissure et se détecte au sol. Le test de pression isole le tronçon fautif, et la fluorescéine colore une eau d’évacuation pour suivre son chemin. Le technicien remet ensuite un rapport qui situe la fuite et sert aux deux assureurs comme au plombier ; pour savoir ce qu’il doit contenir, on peut consulter ce modèle de rapport de recherche de fuite.
Ce qui est propre à l’est parisien
Les bords de Marne sont exposés aux crues, et plusieurs communes riveraines sont couvertes par un plan de prévention du risque inondation. Une cave humide après de fortes pluies n’est donc pas forcément une fuite. Une tache qui grandit par temps sec, centrée sur un tuyau, l’est beaucoup plus. Autre particularité : dans la plupart des communes de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, l’eau est distribuée par le SEDIF, dont le règlement précise où s’arrête la partie publique du branchement. Pour un pavillon loué, la canalisation après compteur est privée.
Un dernier conseil pour les bailleurs : dans les maisons anciennes, faites vérifier l’isolation du regard de compteur avant l’hiver. Un compteur gelé, c’est une fuite que personne n’avait vue venir, et un locataire qui découvre le problème au pire moment.